Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой?

Когда речь заходит о покупке квартиры, важно не только выбрать подходящий вариант и договориться о цене, но и убедиться в юридической чистоте сделки. Начать стоит с запроса выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), чтобы получить полную картину истории недвижимости, узнать о наличии обременений или ипотеки. Затем следует внимательно изучить документы продавца, чтобы избежать проблем, связанных с подделкой документов или мошенничеством. Также важно проверить отсутствие долгов по коммунальным услугам и факт неучастия квартиры в судебных разбирательствах, что может повлиять на будущие права владения имуществом. Далее мы рассмотрим основные этапы проверки более подробно.

Документ, удостоверяющие личность продавца

В соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости», все сделки с недвижимостью должны совершаться лицами, чья личность надлежащим образом удостоверена.

Какие документы нужно проверять:

1. Для граждан РФ — это гражданский паспорт. Ссылку на положения о паспорте можно найти здесь.
2. Если же продавцом является иностранный гражданин, то необходимо запросить его национальный паспорт с нотариально заверенным переводом.
3. В случае если среди собственников есть подростки от 14 до 18 лет — потребуются также их свидетельства о рождении или паспорта.
4. Для несовершеннолетних до 14 лет достаточно свидетельства о рождении.

Проверка паспорта поможет убедиться в том, что вы имеете дело с законным владельцем недвижимости. Данные в паспорте должны полностью соответствовать информации, указанной в документах на квартиру. Это касается не только имени и фамилии, но и серии, номера документа, информации о том, кем и когда он был выдан. Паспорт должен быть действителен на момент совершения сделки. Просроченный документ не может служить надежным подтверждением личности.

На что обратить особое внимание? Некоторые признаки могут указывать на то, что перед вами подделка::

• Кривые шрифты.
  Если текст напечатан неаккуратно или шрифт выглядит нетипично для такого типа документа.
• Отсутствие печатей.
  Каждый официальный документ должен содержать соответствующие государственные знаки.
• Отсутствие защитных элементов.
  Например, отсутствуют водяные знаки или другие элементы защиты.
• Состояние документа.
  Если паспорт выглядит абсолютно новым при условии его “старого” возраста.

Если вы обнаружите какие-либо расхождения или подозрительные признаки — это повод для более тщательной проверки.

Что делать если возникли сомнения?
Если у вас возникли подозрения относительно подлинности предъявленных документов или правомерности продажи квартиры — обратитесь за помощью к профессионалам. Это может быть юрист по недвижимости или специализированный агент.

Также через Госуслуги вы можете удостовериться в подлинности паспорта, проверив соответствие серии и номера документа, а также личных данных – фамилии, имени и отчества – с информацией из ЕГРН и документации по жилью.

Используя данный сервис, можно независимо проверить действительность паспорта продавца. Для этого необходимо заполнить поля с серией и номером паспорта, а также именем и фамилией владельца, и нажать на кнопку для отправки запроса. В ответ вы получите информацию о том, является ли паспорт действующим или же он признан недействительным (например, если он был изъят или уничтожен).

Правоустанавливающие документы

Правоустанавливающие документы — это те бумаги, которые подтверждают законное право на владение квартирой. Они могут быть разными в зависимости от истории объекта недвижимости:

• договор передачи при приватизации;
• договор купли-продажи;
• ДДУ;
• свидетельство о праве на наследство;
• договор ренты;
• договор дарения;
• договор мены;
• решение суда.

Перед тем как отправиться на осмотр, важно задать вопросы о правоустанавливающих документах. Это может избавить покупателя от бессмысленной потери времени на сомнительный объект. Будьте бдительны, если ваш собеседник по телефону не смог предоставить четкий ответ или сообщил, что документация еще не подготовлена или находится в процессе оформления.

Какие случаи требуют особого внимания?

1. Если вы столкнулись с продажей неприватизированной квартиры, будьте готовы, что процесс может затянуться. Продавцу придется сначала заниматься приватизацией.
2. В случае утери документов продавцу потребуется их восстановление. Это также может отнять время.

С чего начать проверку?
Прежде всего, убедитесь, что у продавца есть все необходимые бумаги:

1. Справка из ЕГРН (раньше выдавали свидетельство о государственной регистрации) — это основной документ подтверждающий права собственности.
2. Паспорт продавца для сверки личности.
3. История объекта — информация о предыдущих сделках поможет понять цепочку перехода прав.

Для новостройки основным документом будет Договор долевого участия (ДДУ), а также акт приемки-передачи после завершения стройки.

Считается безопасным покупать недвижимость, которая была в собственности у последнего хозяина более 3-х лет — за этот период обычно «устаканиваются» возможные спорные моменты или претензии предшествующих хозяев.

Важно! Если сделка была до июля 2016 года, обязательно запросите как свидетельство о государственной регистрации, так и выписку из ЕГРН

Договор мены, ренты, дарения, а также судебные решения в случае, если квартира была предметом судопроизводства – все это может использоваться для осуществления мошеннических операций. Поэтому при работе с недвижимостью, имеющей такие документы, крайне рекомендуется привлечь опытного юриста для тщательной проверки.

Свидетельство о государственной регистрации права собственности

С 1991 по 1996 год документы на право собственности выдавались без свидетельства. В таком случае нужно обратить внимание на отметку о государственной регистрации на самом правоустанавливающем документе. С 15 июля 2016 года систему изменили: теперь вместо свидетельства выдают выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости).

Какие моменты нужно проверить:

1. Документы-основания.
   Убедитесь, что тип, номер и серия документов, указанных в свидетельстве, полностью соответствуют представленным продавцом бумагам.
2. Адрес объекта.
   Проверьте соответствие адреса квартиры указанному в документах.
3. Этаж и площадь.
   Эти данные также должны быть точно перечислены и соответствовать факту.
4. Назначение помещения.
   Обязательно должно быть указано жилое назначение помещения.
5. Кадастровый номер.
   Эту информацию можно проверить на сайте Росреестра для подтверждения законности данных.

Важный момент – это отсутствие или наличие обременений (ипотеки, арестов). Если в свидетельстве присутствует запись типа «Ипотека в силу закона», то это значит, что недвижимость заложена банку. При этом приобрести такую квартиру возможно: можно либо выплатить чужую ипотеку за свой счет, либо оформить новую ипотеку в том же банке.

Однако стоит учесть риски: иногда других способов приобрести желаемое жильё не существует, но лучше всего проконсультироваться с юристом по поводу возможных обременений до заключения каких-либо соглашений.

Выписка из ЕГРН

Основным документом, на который стоит обратить внимание при покупке недвижимости, является выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Это своеобразный «паспорт» вашей будущей квартиры, который содержит всю ключевую информацию о правах на неё.

Для справки! До июля 2016 года свидетельства о государственной регистрации были основанием для подтверждения прав собственности. Сегодня же актуальной является выписка из ЕГРН. Оба эти документа равноправны по юридической значимости.

Зачем нужна проверка.
Проверка выписки из ЕГРН – это ваша защита от множества возможных рисков. В этом документе могут быть указаны сведения о третьих лицах, имеющих права на жильё; обременениях (ипотеки, аресты), которые не позволят вам распоряжаться имуществом; или даже о том, что продаваемая квартира принадлежит другому человеку. Всё это может привести к потере средств и прав на жильё.

Что проверять:

1. Собственника. Убедитесь, что продавец является законным собственником.
2. Правопреемников. Информация о предыдущих переводах прав собственности поможет проследить цепочку.
3. Обременения. Наличие ипотеки, залогов или арестов может стать препятствием для сделки.
4. Точные параметры недвижимости. Площадь комнат, этажность и другие характеристики должны соответствовать заявленным.

Как получить выписку.
Согласно Федеральному закону, принятому 13 июля 2015 года под номером 218-ФЗ, «О государственной регистрации недвижимости» получить выписку может любой желающий. Для этого достаточно обратиться в Росреестр или воспользоваться порталом государственных услуг, где процедура занимает минимум времени и предполагает получение электронного документа на электронную почту. Стоимость услуги зависит от скорости предоставления информации.

Обратите внимание! Начиная с марта 2023 года, сторонний человек больше не имеет возможности самостоятельно заполучить выписку, содержащую личные данные владельцев. Теперь следует непосредственно у продавца попросить актуальную выписку из ЕГРН, которая была выдана не более чем за месяц до даты её запроса. Также стоит получить ещё одну выписку, оформленную уже перед проведением сделки, чтобы иметь дополнительное подтверждение.

Рекомендуется запросить не только стандартную выписку о правах на недвижимость, но и выписку о переходе прав, которая покажет всю историю сделок с объектом. Так, вы сможете убедиться в отсутствии спорных моментов, которые могут осложнить или даже сделать невозможной покупку.

Будьте бдительными если:

• Продавцы менялись очень часто за короткое время;
• Имели место случаи аннулирования перевода прав;
• Наличие текущих обременений без ясного объяснения от продавца;
• Непонятные записи о передачах прав без соответствующих договоров.

Если выписка предоставлена самим продавцом, советуем проверить проверить цифровую подпись на ней, используя для этого отведённый сервис на сайте госудуслуг.

Наличие обременений и арестов

Крайне важно проверить, не обременена ли квартира какими-либо ограничениями. Нередко случается, что продавцы умалчивают о том, что объект недвижимости заложен, находится в ипотеке, по нему наложено обеспечительное мероприятие или же он является предметом судебного разбирательства. Обременение может значительно усложнить процесс покупки или даже сделать его невозможным, в то время как арест на имущество часто свидетельствует о наличии серьезных юридических проблем.

Во 2-м разделе выписки ЕГРН можно получить информацию о любых зарегистрированных обременениях:

1. Ипотека.
   Наличие ипотеки означает, что квартира находится в залоге у банка до момента полного погашения кредита. Перед покупкой такой квартиры необходимо убедиться в возможности ее досрочного погашения и снятии обременения.
2. Арест.
   Арест на недвижимость может быть наложен по решению суда в связи с долгами собственника. Покупка такой квартиры невозможна до момента снятия ареста.
3. Рента и доверительное управление.
   Эти виды обременений могут ограничивать права на продажу недвижимости. В случае ренты собственник обязуется обеспечивать рентодателя (часто пожилого человека) жильем или регулярными выплатами.

Проверка на наличие обременений и арестов обязательна, поскольку их присутствие не только может осложнить процесс перехода права собственности, но и свидетельствует о возможных финансовых и правовых рисках, связанных с объектом.

Справка о погашении ипотеки

Если продавец приобрел жильё в ипотеку, то перед сделкой необходимо убедиться в том, что ипотечный кредит был погашен.

Справка о погашении ипотеки подтверждает факт полного исполнения заемщиком своих обязательств по кредитному договору перед банком. Это значит, что на жильё больше нет обременений, и вы можете его приобрести без рисков для себя.

Согласно Федеральному закону «О ипотеке (залоге недвижимости)», погашение ипотечного кредита и снятие обременения с объекта недвижимости должны быть официально зарегистрированы, что исключает любые юридические риски для нового собственника.

Как выглядит такая справка?
Это документ, который содержит информацию о том, что все выплаты по кредиту завершены: основной долг и проценты уплачены полностью. В ней указывается номер кредитного договора и дата его закрытия. В справке должны присутствовать подпись ответственного лица банка и голубая (синяя) печать финансового учреждения.

Справка о погашении ипотеки должна содержать точную дату закрытия кредита. Это важно, так как подтверждает, что на момент сделки квартира не находится под обременением.

Что делать если кредит не погашен?
Если продавец еще не выплатил всю сумму по ипотеке, но вы готовы принять эти обязательства на себя — это возможно только при условии одобрения банком такого перевода долга. Вам потребуется получить от банка специальную справку о текущей задолженности.

Какие риски могут возникнуть?
Без подтверждения закрытия ипотечного кредита вы можете столкнуться со сложностями при перерегистрации права собственности на ваше имя. К тому же есть вероятность возникновения скрытых задолженностей по процентам или комиссиям.

Убедитесь в подлинности справки о погашении ипотеки, обратившись непосредственно в банк-кредитор. Это исключит риск подделки документов и подтвердит законность сделки.

Нотариальная доверенность

Если вы встречаетесь не с хозяином квартиры, а с человеком, который выступает от его имени, он должен иметь при себе нотариально заверенную доверенность, согласно ст. 185 ГК РФ. Это юридический документ, подтверждающий полномочия представителя на проведение операций с недвижимостью.

Для справки! Существуют разные типы доверенностей: генеральная уполномочивает на выполнение всех возможных операций, в то время как специальная ограничивается конкретными действиями (как правило, ее выдают риелторам для работы с документами), и разовая, которая предоставляет полномочия для проведения единичного мероприятия (например, для подписания договора).

Сделки по доверенности часто связаны с определёнными рисками. Мошенники могут использовать поддельные или уже отозванные документы. Чтобы убедиться в подлинности доверенности:

1. Удостоверьтесь, что доверенность содержит все необходимые данные: полное имя и паспортные данные собственника, адрес недвижимости, а также срок действия и перечень разрешенных действий..
2. Посетите сайт Федеральной нотариальной палаты reestr-dover.ru, где можно проверить актуальность любой нотариальной доверенности.
3. Используйте QR-код для быстрой проверки в Единой информационной системе нотариата (ЕИС).

Даже если даже если доверенность выглядит безупречно:

• Настаивайте на личном присутствии хозяина при заключении сделки.
• Проверяйте все юридически значимые факты дважды.
• Учитывайте возможность отзыва доверительных полномочий. Да, доверенность можно аннулировать в любое время, и для этого подойдёт любой нотариус, не обязательно тот, который её удостоверял.

Итак, необходимо удостовериться, что личные данные, указанные в доверенности как для доверителя, так и для уполномоченного лица, точно соответствуют информации в их паспортах. В случае если личная встреча с доверителем невозможна из-за его нахождения в другом городе, следует запросить нотариально заверенную копию его паспорта. Также рекомендуется тщательно ознакомиться с полномочиями уполномоченного лица — какие операции он имеет право выполнять от имени доверителя — и проверить период действительности выданной ему доверенности.

Справки ПНД и НД

Справки из ПНД и НД являются одним из способов убедиться в том, что продавец способен принимать обдуманные решения и осознает последствия своих действий при заключении сделки. Это особенно важно, если вы замечаете нестабильное поведение или другие признаки возможной недееспособности.

Главная цель получения данных справок – верификация полной дееспособности продавца. Ведь юридические последствия сделок, совершенных лицами, признанными недееспособными, могут быть оспорены в суде, что приведет к аннулированию прав на квартиру.

Как получить эти справки? Обычно за получением данных документов следует обратиться самому продавцу. Если он отказывается или вы по-прежнему испытываете сомнения после предъявления их, есть альтернативный вариант: привлечение аттестованного психолога для участия в сделке.

Привлечение психолога. Может быть непросто для продавца, так как подразумевает определённое вмешательство в личные границы. Тем не менее, это делается ради безопасности всех сторон сделки. Специалист проведёт работу перед подписанием документов и поможет определить возможность заключения юридической сделки.

В Москве привлечение специалиста-психолога на такие операции – распространённая практика благодаря большому количеству кадровых ресурсов. В других городах это может оказаться сложной задачей.

Что делать если продавец уже на учете? Факт нахождения на учете не является абсолютным поводом для отказа от покупки квартиры. Важно рассмотреть все обстоятельства: нуждается ли человек в новом жилье после продажи старого или получит ли он достаточную компенсацию. Иногда можно организовать медицинское освидетельствование непосредственно в день заключения сделки.

Хоть юристы и говорят о том, что предоставленные справки ПНД и НД не дают полной гарантии адекватности продавца, лучше перестраховаться и запросить эти документы заблаговременно. Это повышает уверенность в успешном завершении дела без последующего оспаривания по причинам связанным со здоровьем продавца.

Согласие супруга/супруги на продажу

Согласно законодательству (ст. 35 СК РФ), если человек состоит в браке, то приобретенная им недвижимость автоматически становится совместно нажитым имуществом. Это означает, что для осуществления любых операций с таким имуществом требуется получение разрешения от его второй половинки.

Многие ошибочно полагают, что устного подтверждения достаточно для заключения сделки. Однако правильный и безопасный подход предполагает наличие письменного разрешения, заверенного нотариусом. В этом документе должны быть четко указаны все условия: адрес квартиры, вид сделки и её стоимость.

Как проверить?
В первую очередь спросите у продавца о его брачном статусе. Если он заявляет о том, что не состоял в браке на момент покупки квартиры или уже разведен, попросите предоставить соответствующее нотариальное заявление или решение суда о разделе имущества после развода.

Обязательно удостоверьтесь, что срок действия нотариально удостоверенного согласия еще не истек. Также оно часто выписывается на определенную недвижимость, так что важно проверить правильность адреса и параметров квартиры.

Помните! Право на имущество, которое было нажито в период брака, также принадлежит бывшим супругам. Это право они сохраняют в течение трех лет после официального расторжения брака.

Что делать если продавец был женат/замужем?
Если продавец был женат или замужем на момент приобретения квартиры и до момента её продажи не произошло развода и решения о разделении имущества, то без заверенного нотариального согласия от его законного супруга(ги) осуществлять покупку не рекомендуется.

Крайне не рекомендуется приобретение квартиры в случае, если супруги разведены и один из бывших партнёров находится за рубежом или считается пропавшим без вести (и смомента пропажи не прошло 5 лет).

Игнорирование согласия супруга может привести к серьезным последствиям. В случае ухудшения отношений между продавцом и его законным спутником жизни последний может обратиться в суд для признания вашей покупки недействительной по причине отсутствия его/ее одобрения.

Конечно, бывают случаи, когда не требуется подтверждение согласия, как в ситуации с приобретением квартиры, унаследованной или полученной в подарок. Тем не менее, возможные риски не исключены, так что настоятельно рекомендуем обратиться за консультацией к опытному юристу для проверки документации.

Технический паспорт квартиры

Технический паспорт содержит информацию о характеристиках квартиры: адресе, данных о доме, подробном описании помещений и экспликации. Это ваш главный инструмент для сравнения фактического состояния жилой площади с заявленными параметрами.

Именно тут вы можете узнать обо всех проведенных перепланировках. Если что-то было изменено без соответствующего узаконивания, то будущему владельцу придется решать этот вопрос уже после покупки.

Перепланировка квартиры – это распространенное действие среди владельцев недвижимости, стремящихся оптимизировать пространство под свои потребности. Однако не все перепланировки выполняются с соблюдением закона, что может привести к серьёзным юридическим проблемам для будущих владельцев.

Важно! Не нужно путать технический паспорт с кадастровым паспортом. Кадастровый паспорт был отменен с 2017 года, он содержал основные характеристики объекта недвижимости. Теперь эта информация доступна через выписку из ЕГРН – она указывает кадастровый номер, адрес, площадь и другие данные объекта.

Не следует также путать технический паспорт с техническим планом, который используется для постановки объекта на кадастровый учет. Технический план необходим при регистрации прав на недвижимость или её переустройствах.

Как производится проверка?
Для начала запросите у продавца актуальные версии документов – технический паспорт и выписку из ЕГРН с указанным кадастровым номером объекта.

Сверьте все данные: адреса должны быть одинаковыми; размеры комнат и общая площадь – соответствующим фактическому состоянию; количество комнат не должно расходиться; все перепланировки должны быть законно оформлены. Наличие расхождений может быть признаком юридических сложностей или скрытых проблем с имуществом.

Убедитесь, что назначение объекта в кадастровом паспорте соответствует его реальному использованию. Например, жилая недвижимость не должна быть зарегистрирована как нежилое помещение.

Если обнаруживается несоответствие данных или нелегализованные изменения в структуре жилья, продавец обязан устранить эти проблемы до продажи квартиры. В противном случае новому владельцу придется браться за эти задачи самостоятельно после приобретения жилья – а это может повлечь за собой как юридические сложности, так и финансовые расходы (штрафы).

Справка о зарегистрированных в квартире

Одним из основных моментов при сделке является проверка того, кто зарегистрирован в жилом помещении. Ведь от этого зависит, будут ли у новых владельцев непредвиденные соседи или нет.

Понимание того, сколько человек прописано в квартире, поможет избежать неприятных сюрпризов после покупки. Например:

• Если продавец не сообщил о всех прописанных лицах.
• Если есть неснятые с регистрационного учета предыдущие владельцы или их родственники.
• Для предотвращения споров о праве на жильё после его приобретения.

Какие могут быть подводные камни:

• Продавц может скрыть информацию о прописанных лицах.
• Могут возникнуть сложности со снятием людей с регистрации (особенно если они не достигли совершеннолетия).
• Возможны задержки со стороны государственных служб при обновлении информации.

До 2018 года документом жилищного учета была выписка из домовой книги. Сейчас ее функцию выполняют другие бумаги, подтверждающие количество зарегистрированных в помещении людей. В разных регионах они могут иметь разные названия: от единого жилищного документа до формы № 9.

1. Выписка из домовой книги.
Первый документ, на который стоит обратить внимание. Получить её может собственник или человек, уже зарегистрированный в данной квартире. Это делается через МФЦ или управляющую компанию (УК). Выписка содержит полную информацию о всех лицах, прописанных в объекте недвижимости: паспортные данные, гражданство и тип регистрации (постоянная или временная).

2. Форма 9.
Это аналог выписки из домовой книги, который подтверждает список людей, зарегистрированных по данному жилому адресу. Если после покупки окажется, что там зарегистрирован человек с правами на жильё (например, отсидевший срок), то возникнет риск поделить с ним свое новоприобретенное имущество.

Предусмотрены две версии этой выписки: обычная (показывает текущих жильцов) и архивная (полный список всех зарегистрированных). Важно проверять обе эти версии для полной уверенности.

Необходимо запрашивать актуальную выписку несколько раз:

1. на начальном этапе проверки документации;
2. после того как продавец осуществил процедуру выписки;
3. а также уже после перевода прав собственности на ваше имя для окончательной уверенности.

Существует вероятность подделки этого документа. Чтобы минимизировать риски обмана, лучше всего запросить выписку напрямую при продавце или его представителе. Получить её можно через управляющую компанию, МФЦ или Госуслуги.

3. Форма 12.
Содержит данные о лицах, снятых с регистрационного учета по разным причинам: нахождение в лечебных учреждениях, отбывание наказания в местах лишения свободы или безвестное отсутствие. В эту же категорию входят несовершеннолетние дети, отправленные в интернатные учреждения, а также военнослужащие после службы.

Важный момент заключается в том что форма 12 не содержит полной информации о фамилиях и именах бывших жильцов — только количество людей и годы их рождения. Это значит что если вы обнаружите какие-либо записи о бывших зарегистрированный лицаx нужно будет запросить дополнительные разъяснения от продавца.

Если продавец не может предоставить убедительных объяснений или соответствующих подтверждающих документов (таких как судебное решение об освобождении квартиры от прав третьих лиц), лучше всего обратиться за консультацией к опытному юристу.

Также стоит помнить что если вы видите статус «НЕТ» напротив всех пунктов формы 12 — это хороший знак. Скорее всего перед вами «чистая» квартира без юридическиx «подводныx камнеx».

4. Форма 7.

Адресный листок убытия (форма №7) – это официальный документ, который подтверждает факт снятия с регистрационного учета по определенному адресу. Этот документ выдают в органах ГУВМ МВД РФ после процедуры выписки.

При покупке квартиры очень важно быть уверенным в том, что все бывшие жильцы или их законные представители действительно выписаны. В противном случае новый собственник может столкнуться со сложностями, например, если кто-то из бывших жильцов заявит свои права на жилье.

Совет! Данную справку рекомендуется запрашивать у продавца уже перед самой сделкой в том случае, если в квартире были прописаны несовершеннолетние дети.

Будьте бдительны: если продавец отказывается предоставить форму 7 или затягивает процесс её получения – это может быть признаком потенциальных проблем. Также стоит насторожиться при обнаружении несоответствий между данными в различных документах или признаками изменений каких-либо записей после заверения печатью.

5. Финансово-лицевой счет
ФЛС — это своего рода «история» жилья по части коммунальных платежей и регистрации людей. С его помощью можно узнать о всех зарегистрированных в квартире людях, характеристиках жилья, а также о состоянии расчетов по коммунальным услугам. Копия ФЛС доступна только для собственника или его доверительного лица.

Как получить ФЛС?
Этот документ можно запросить в МФЦ или через портал государственных услуг. Если вы проживаете в небольшом городке или населенном пункте — необходимо обращаться в местную администрацию.

Некоторые риелторы пренебрегают получением копии финансового лицевого счета, полагая это ненужной трата времени. Но рекомендуется осуществлять этот шаг самостоятельно или настоять на его выполнении — для собственного смокойствия спокойствия и юридической чистоты будущей сделки.

6. Единый жилищный документ.
ЕЖД – это документ, который содержит всю информацию о жилом помещении и его владельцах. Его можно получить в МФЦ или Едином информационно-расчетном центре (ЕИРЦ) и он заменяет целый ряд других справок. Правда, ЕЖД доступен только жителям Москвы и Московской области.

Перед тем как перейти к самому процессу покупки, убедитесь, что у продавца на руках есть актуальный ЕЖД. Этот документ будет содержать информацию о всех зарегистрированных лицах в квартире, об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг и другие важные данные.

На что следует обратить внимание:

1. Состав семьи.
   Убедитесь, что вы знаете обо всех людей, которые зарегистрированы в квартире. Незаявленные прописанные лица могут создать проблемы после покупки.
2. Задолженности.
   Очень важно проверить отсутствие задолженности по оплате жилья и коммунальных услуг.
3. История изменений.
   Если были изменения адреса или данные о собственниках менялись из-за различных обстоятельств (например, наследства), все это должно быть зафиксировано.
4. Право собственности.
   Хотя ЕЖД не заменяет выписку из ЕГРН, он может предоставить первичную информацию о правообладателях.

Не стесняйтесь спрашивать у продавца полную версию этого документа для сверки всех данных; это ваше право как покупателя. 

Совет! Несмотря на то что ЕЖД технически может заменять все перечисленные бумаги, иногда лучше иметь каждый из этих документов по отдельности для полной уверенности – ошибки случаются чаще всего там где мы их меньше всего ожидаем.

Почему важно проверять зарегистрированных в квартире жильцов?
Дело в том что если вы не проведете данную проверку до покупки квартиры и не получите актуальную информацию о всех зарегистрированных или недавно снятых с регистрации лицах, то после приобретения жилья на вашем пороге могут появиться «неожиданные» гости. И если эти люди захотят вернуть свое право проживания — это может стать началом длительных и изматывающих судебных разбирательств.

Разрешение органов опеки

Разрешение от органа опеки необходимо для защиты прав и интересов несовершеннолетних детей. Законодательство РФ гарантирует, что условия проживания детей после продажи квартиры должны быть не хуже предыдущих. Особенно это касается приватизации жилья: если ребенок был прописан в момент приватизации, он автоматически становится собственником и его интересы должны быть учтены при сделке.

Какие последствия могут возникнуть без разрешения?
Игнорирование требования получения такого разрешения может привести к серьезным юридическим последствиям, включая аннулирование сделки по продаже жилья. Дополнительно это может повлечь за собой административную или даже уголовную ответственность для продавца.

Какие шаги следует предпринять при покупке:

1. Проверка состава собственников.
   Узнайте через выписку ЕГРН, были ли зарегистрированны на данной жилплощади несовершеннолетние на момент её приватизации.
2. Согласие всех сторон.
   Если речь идёт о продаже доли ребёнка, то потребуется его личное согласие (если он достиг 14-летия) и одобрение со стороны органов опеки.
3. Нотариальное заверение.
   В случае если квартира была приобретена в браке – потребуется нотариально заверённое согласие обоих супруг.

С чего начать проверку?
Перед тем как перейти к основной части покупки – заключению договора – начать следует со сверки данных из ЕГРН. Это поможет выяснить всех лиц, которые зарегистрированны на данном объекте недвижимости.

Затем следует связаться с организацией опекунского контроля за местом жительства продавца для получения информации об имущественных правах зарегистрированных несвершено-летних лиц.

Не менее значительный этап – это проверка наличия альтернативного жилья для ребёнка после продажи: новое место должно полностью соответствующее всем требуемым стандартам закона.

Справка о задолженности по коммунальным платежам

В соответствии с российским законодательством (статьи 153 и 158 ЖК РФ), если вы приобретаете жильё с долгами по коммунальным услугам и капитальному ремонту, эти обязательства перекладываются на вас. И хотя теоретически можно будет отстоять свою правоту и доказать, что задолженность возникла до момента вашего владения квартирой, это потребует значительных усилий и времени.

Как узнать о наличии задолженности?
Спросите у продавца справку об отсутствии задолженности по оплате ЖКХ. Этот документ может быть получен в управляющей компании или через МФЦ. Если продавец затрудняется предоставить такую информацию или говорит о неосведомленности процесса её получения – это повод для подозрений. Сегодня также доступны онлайн сервисы через портал «Госуслуги», где можно проверить и оплатить коммунальные платежи.

Что делать, если есть задолженность? Если выяснилось, что продавец имеет непогашенные коммунальные платежи или долг за капремонт:

1. Попросите его закрыть все долги до момента сделки.
2. Включите условие об отсутствии задолженностей в текст предварительного или основного договора.
3. Удостоверьтесь в получении всех актуальных квитанций на момент сделки.

Для дополнительной безопасности рекомендуем позвонить в управляющую компанию, чтобы узнать о возможных задолженностях по квартире. Так вы получите достоверную информацию, в отличие от справки, которую мог подделать собственник.

При осмотре квартиры и составлении акта приема-передачи не забудьте зафиксировать текущие показания приборов учета. Это послужит надежным подтверждением тех данных, которые были зафиксированы на момент вашего въезда.

Кредитная история продавца

Кредитная история может рассказать нам о финансовом поведении человека. Если у продавца имеются непогашенные долги или просрочки по выплатам, это может стать причиной для судебных разбирательств. В худшем случае, если после покупки выяснится, что на имущество наложены обременения из-за долгов предыдущего владельца, новый собственник может столкнуться с серьезными проблемами.

Согласно Федеральному закону от 30.12.2004 № 218-ФЗ, личная информация о кредитной истории является конфиденциальной. Это значит, что без согласия самого владельца информации получить доступ к его данным невозможно.

Шаги проверки для продавца:

1. Запрос через Госуслуги.
   Продавцу следует запросить список бюро кредитных историй (БКИ), где хранится его информация.
2. Получение отчетов из БКИ. 
   Используя полученные ссылки после запроса на Госуслугах, нужно обратиться в каждое указанное БКИ для получения полного отчета о своей кредитной истории.
3. Анализ отчетов.
   Проблемные моменты обычно выделены цветом — это поможет быстрее провести анализ.

Попросите у продавца данные о его кредитной истории или подтверждение того, что он не имеет задолженности перед банками или другими финансовыми институтами.

На картинке выше — типичный пример того, как может выглядеть запись в БКИ: цветные маркеры указывают на определённый период времени (месяц), а цвет подсказывает о состоянии задолженности за этот период.

Проверка владельца на банкротство

Если после совершения сделки выяснится, что продавец был банкротом или в процессе признания таковым, то это может привести к аннулированию договора купли-продажи. В таком случае суд может признать вашу новую недвижимость за имущество должника и забрать её в пользу кредиторов. Вы окажетесь без жилья и будете вынуждены доказывать свое право на возмещение утраченных средств через долгий и сложный судебный процесс.

Как проверить продавца? Для начала стоит посетить сайт Федеральной службы по делам о банкротствах (https://bankrot.fedresurs.ru/). Здесь можно получить информацию о лицах, которые обанкрочены или проходят через процесс банкротства.

Проверяем так:

1. Введите ФИО и регион регистрации продавца.
2. Уточните данные по адресу предполагаемой покупки.
3. Если система выдала несколько результатов — сверьте их по адресу или дате рождения.

Стоит помнить, что задолженности свыше 500 тысяч рублей уже могут быть поводом для начала процедуры банкротства, однако не все финансовые обязательства отображаются в базах данных.

Что делать если информация о банкротстве найдена?
Если вы обнаружите информацию о том, что продавец является должником или его дело находится в процессинге по банкротству — лучше отказаться от сделки. Это поможет избежать юридических проблем после перевода денежных средств.

Как защититься при покупке у должника?
Если вы обнаружите, что продавец имеет задолженности или проходит через процесс банкротства, необходимо особое внимание уделить условиям договора купли-продажи:

1. Запросите полную юридическую экспертизу объекта и условий сделки.
2. Если цена жилья значительно ниже рыночной стоимости – это может быть поводом для отказа.
3. Включите в договор специальные условия, которые защитят ваш интерес в случае возникновения спорных моментов.
4. Проверьте законность всех предыдущих перепродаж объекта.
5. Обратитесь за консультацией к юристу, который поможет оценить все потенциальные риски.
6. Рассмотрите возможность страхования от потери прав на недвижимость.

Важно! Никогда не соглашайтесь на занижение цены в документах – это может привести к аннулированию сделки.

Такие меры предосторожности позволят минимизировать вероятность проблем после завершения покупки.

Наличие исполнительных производств

Наличие у продавца нерешенных долгов может привести к его банкротству, что в свою очередь может осложнить или даже сделать невозможным переход права собственности на купленную квартиру. В худшем случае вы можете остаться без денег и без жилья.

Как провести проверку?
Самый простой способ – использовать онлайн-сервис Федеральной службы судебных приставов (ФССП). Нужно зайти на сайт fssp.gov.ru, где можно запросить информацию, введя фамилию, имя, отчество и дату рождения продавца.

Если система не выдаст результатов по вашему запросу, значит зарегистрированных исполнительных производств нет и можно спокойно продолжать оформление сделки.

Однако если вы обнаружите записи об исполнительном производстве, следует уточнить его природу. Мелкий штраф ГИБДД или другие незначительные задолженности часто не являются серьезной преградой для завершения покупки. В таких случаях можно попросить продавца погасить эти задолженности до заключения сделки.

В случаях же, когда обнаружены большие долги или многочисленные иски, следует быть особенно осторожными. Если у продавца нет возможности погасить долги до получения от вас оплаты за квартиру, риск для вас как покупателя значительно возрастает. Ведь нет гарантий того, что после получения денег он выполнит свои обязательства по уплате задолженности.

В таких сложных случаях целесообразно будет проконсультироваться со специализированным юристом по недвижимости для того чтобы правильно составить условия предстоящей сделки и защитить свои интересы.

Помните! Любые финансовые неурядицы со стороны продавца потенциально могут создать препятствия для перевода права собственности на ваше имя.

Наличие судебных разбирательств

Пропуск этого шага может обернуться серьезными последствиями. Например, если продавец уже участвует в судебном разбирательстве, это может указывать на его финансовые трудности или даже потенциальное банкротство. В таком случае возможна конфискация имущества или приостановление операций по передаче прав собственности.

Как провести проверку?
Проверка начинается с поиска информации о любых текущих или предыдущих судебных разбирательствах связанных со стороной продажи. Для этого можно использовать следующие ресурсы:

1. Сайты местных судов.
   Используйте порталы городских или районных судов для поиска информации о гражданских делах. Для этого можно воспользоваться сайтом sudrf.ru. Например, для Москвы подойдет портал московских городских судов. Здесь нужно будет ввести ФИО продавца для получения списка дел.
2. Картотеки арбитражных дел.
   Для юридических лиц необходимо также проверить картотеку арбитражных дел на сайте kad.arbitr.ru, которая содержит информацию обо всех арбитражных процессах.

Что искать?
Вам следует обратить особое внимание на:

• Сделки и споры о задолженностях.
• Дела о банкротстве.
• Споры связанные со злоупотреблением правами или мошенничеством.
• Любые другие споры, которые могут повлиять на правоспособность продавца выполнять условия договора.

Если вы обнаружите что-то тревожное — например, большие долги или решение о принудительной реализации имущества — это должно вызвать опасения относительно стабильности финансового положения продавца.

Действия после проверки.
Если после проведения проверок выяснилось что есть основания для беспокойства:

1. Просмотрите доступные материалы по каждому найденному делу чтобы понять контекст и потенциальные последствия для вашей покупки.
2. Если вы не уверены в своих выводах из полученной информации, лучше привлечь профессионального юриста который поможет оценить риски.
3. Информация из открытых источников может быть неполной; всегда стоит поговорить напрямую чтобы услышать точку зрения другой стороны.

Если риск потерять инвестиции кажется значительным — лучше быть безопасным и поискать другую недвижимость.

Стоит ли привлекать юристов к проверке?

Ответ, как правило, зависит от множества факторов, включая ваш опыт, знания законодательства и уровень риска, который вы готовы принять на себя.

С одной стороны, самостоятельная проверка может показаться экономически выгодным делом. Но не стоит забывать о потенциальных подводных камнях. Мошенничество на рынке недвижимости — не редкость, и аферисты постоянно совершенствуют свои методы обмана.

Важно! Мошенник легко распознает неопытного покупателя и использует это как возможность для манипуляций. В то же время профессиональный юрист или специалист по недвижимости видят все «лазейки» и знают точные шаги для защиты интересов клиента.

Обращение к специалисту начинается с тщательного анализа всех документов. Это может включать проверку законности перепланировок, отсутствие задолженности по коммунальным платежам и правильность оформления права собственности предыдущим владельцем. После этого можно подписывать банковское поручение об аккредитиве и сам договор купли-продажи.

Также можно обратиться за помощью к нотариусу – он проведет ещё один уровень проверки перед подписанием контракта. Нотариус разъяснит продавцам правовые последствия сделки и убедится в осознанности каждого шага со стороны всех участников процесса.

Одно из ключевых преимуществ работы через нотариуса – это ответственность за полное возмещение ущерба в случае его ошибок или неполной работы. Это добавляет слой безопасности для всех сторон сделки.

В конечном итоге можно прийти к выводу: да, услуги специалистов требуют дополнительных расходов. Однако эти расходы могут оказаться значительно меньше потенциального ущерба от неудачной покупки или мошенничества. Именно поэтому большинство опытных инвесторов предпочитает работать со специалистами — для сохранения своего времени, денег и нервной системы.

Краткий итог и список документов для проверки

Документы по квартире:

1. Свежая выписка из ЕГРН и свидетельство о регистрации права собственности (если имеется).
2. Документы-основания — это могут быть договоры купли-продажи, мены, наследства и т.д.
3. Справка о погашении ипотеки — если продаваемая квартира была в залоге.
4. Технический паспорт — проверяем соответствие фактического состояния жилья его техническому описанию.
5. Справка об отсутствии задолженности — убедитесь, что по коммунальным услугам и взносам за капремонт нет задолженностей.
6. Выписка из домовой книги и формы 9/12 (или ЕЖД) – информация о зарегистрированных лицах.
7. Копия финансово-лицевого счета — чтобы видеть общую картину по оплатам текущего владельца.

Документы по собственнику:

1. Паспорт продавца, а также свидетельство о рождении, если собственником является несовершеннолетний ребенок.
2. Справки из нарко- и психоневрологического диспансеров, чтобы быть уверенными в дееспособности продавца.
3. Если продавец женат/замужем – требуется нотариальное согласие от его/ее супруг(и).
4. Если продавец работает через представителя – нужна нотариальная доверенность.
5. Отчет из БКИ о кредитной истории.

Не забывайте также провести проверку через базы данных:

1. Проверьте паспорт продавца на действительность на Госуслугах.
2. Удостоверьтесь в подлинности электронных подписей на документах через портал Госуслуг.
3. Проверка на сайте reestr-dover.ru поможет убедиться в актуальности нотариальной доверенности.
4. Сайт bankrot.fedresurs.ru предоставит информацию о наличии или отстуствии банкротства продавца.
5. Наличие исполнительных производств проверяйте через ФССП.
6. Изучите историю споров, связанных с недвижимостью, на сайтах местных судов и КАД Арбитражного суда.

Покупка жилья – дело ответственное и порой сложное, но если подходить к этому процессу грамотно и осмотрительно, можно значительно минимизировать риски.