Покупка квартиры – это не только начало новой главы, но и значительное финансовое вложение. Заманчивое предложение о покупке квартиры может скрывать подводные камни, одним из которых является риск банкротства продавца. Такая ситуация может привести не только к потере денег, но и к бесконечным судебным разбирательствам. В этой статье мы рассмотрим, как минимизировать риски и проверить финансовую надежность продавца перед покупкой жилья. Подробности ниже.
Содержание статьи
Проверка собственника квартиры на банкротство
Покупка квартиры у человека с долгами или того, кто находится в стадии банкротства, может быть связана с определенными рисками. Есть вероятность, что такая покупка будет оспорена кредиторами или аннулирована судебными инстанциями. Чтобы избежать неприятностей, нужно получить полную картину финансового состояния продавца перед подписанием договора.
В России для таких целей есть Федеральная служба по делам о банкротствах со своим сайтом https://bankrot.fedresurs.ru/. Здесь можно найти данные о лицах, объявленных банкротами или проходящих через процесс банкротства.
Шаги проверки:
- Введите ФИО и регион регистрации продавца – это базовая информация для начала поиска.
- Уточните данные по адресу предполагаемой покупки – иногда однофамильцев может быть много, и дополнительные данные помогут уточнить результаты.
- Проверьте результаты по адресу или дате рождения, если система выдала несколько потенциальных соответствий.
Если по введенным вами данным появляется запись, необходимо кликнуть на нее. Это даст возможность окончательно убедиться, что продавец действительно объявлен банкротом. После клика отобразится профиль должника, где будут указаны дополнительные сведения (например, ИНН). Получив эти данные, вы сможете быть полностью уверены в неплатежеспособности продавца и, соответственно, принять решение об отказе от покупки.
Если вы выявили задолженность у продавца:
- Не спешите заключать договор – анализируйте всю доступную информацию.
- Сверьтесь с условиями договора купли-продажи, чтобы избежать возможных подводных камней.
- Обратитесь за консультацией к юристу, который специализируется на недвижимости и может помочь правильно интерпретировать полученные данные.
- Рассмотрите возможность страхования прав на недвижимость, что создаст дополнительный слой защиты.
Важно! Никогда не принимайте предложения занизить цену в документах — такие манипуляции могут привести к аннулированию сделки!
Проверка продавца на Федресурсе — не единственный вариант узнать о его банкротстве. Существует ещё несколько способов:
- Газета «Коммерсант».
Информация о банкротствах, которую публикует это СМИ, также может принести пользу. Интернет-издание и печатная версия газеты «Коммерсант» постоянно обновляют информацию о банкротстве, к которой можно получить доступ как на безвозмездной основе, так и за определенную плату. - Картотека арбитражных дел.
Информация о банкротстве также доступна через картотеку арбитражных дел на сайте kad.arbitr.ru. Поиск можно осуществлять по ФИО и ИНН участника дела, а также с помощью фильтров по датам и регионам. - Федеральная служба судебных приставов (ФССП).
Важно также проверить наличие задолженностей у продавца через официальный ресурс ФССП, где публикуются сведения о долгах, подтвержденных судом или другим органом.
Тот факт, что имя продавца есть в реестре ФССП, не означает непременное прохождение им процесса банкротства. Однако большой объем задолженности может служить признаком того, что в скором времени против этого лица может быть запущена процедура банкротства.
Обратите внимание! Задолженности свыше 500 тысяч рублей уже могут стать основанием для начала процедуры банкротства.
Риски для покупателя в случае признания продавца банкротом
В соответствии с российским законодательством, если после продажи недвижимости продавец признан банкротом, такая сделка может быть аннулирована. Это связано с возможностью трактовки сделки как попытку ущемить права кредиторов банкрота со стороны суда. Тем не менее, если сделка прошла без нарушений закона и не затрагивает интересы других кредиторов, она сохраняет шансы остаться в силе.
ст. 61.2 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
Важно! Если продавец объявлен банкротом, то у покупателя есть шанс лишиться как самой недвижимости, так и вложенных в нее денег.
Когда суд признает человека банкротом, он назначает арбитражного управляющего. Этот управляющий должен определить активы должника и затем устроить продажу его имущества на аукционе для того, чтобы покрыть долги перед кредиторами хотя бы отчасти.
Арбитражный управляющий также имеет полномочия оспаривать сделки, заключенные до банкротства за последние 3 года. Например, продавец объявляет о своем банкротстве в 2024 году, все его операции по передаче имущества (например, продажи или дарения), совершенные за три предыдущих года — с 2021 по 2024 год — подвергнутся тщательной проверке и могут быть оспорены. В особенности, если имущество было отчуждено по заниженной стоимости или передано родственникам в качестве подарка. Все операции дарения имущества без исключения подлежат оспариванию. Если же новый владелец уже успел продать полученную в результате такой сделки квартиру, он обязан будет возместить её полную стоимость.
Если суд примет аргументы оспаривания, то недвижимость может быть возвращена обратно продавцу-банкроту. В такой ситуации он будет обязан вернуть покупателю всю оплаченную сумму по договору, однако это произойдет не мгновенно. Покупатель станет очередным кредитором продавца и сможет претендовать на получение денег согласно установленной очередности. Впрочем, возможность получить хоть какие-то средства не гарантирована, поскольку выручка от продажи имущества, включая квартиру, будет поделена между всеми кредиторами.
Решение суда будет также зависеть от количества объектов недвижимости в собственности покупателя. Если приобретенная квартира или дом является его единственным жильем, то покупатель рассматривается как добросовестный владелец. В этой ситуации он может получить предложение выкупить спорную недвижимость за разницу между ценой по контракту и рыночной стоимостью объекта по оценке суда.
Какая сделка может быть оспорена как подозрительная?
Закон о несостоятельности выделяет два типа сделок, которые могут быть подвергнуты сомнению:
- Сделки, осуществленные без соответствующего взаимного исполнения обязательств. Основным аргументом для признания такой сделки недействительной является доказательство несоответствия встречного предложения, когда условия или стоимость значительно ухудшены для должника по сравнению с подобными операциями.
- Сделки, проведенные с намерением причинить финансовый ущерб кредиторам. Чтобы оспорить такую операцию, необходимо установить три факта: цель операции была причинение ущерба, в результате был нанесен ущерб и контрагент знал о намерениях должника на момент ее проведения.
Признаки подозрительной сделки:
- продажа по цене более чем на 20% ниже рыночной стоимости;
- отсутствие обоснования для снижения цены;
- покупатель имеет личную заинтересованность в сделке;
- скрытие или искажение информации о финансовом состоянии продавца;
- покупатель осведомлен или должен был быть осведомлен о том, что продавец испытывает финансовые трудности;
- продавец сохраняет контроль над проданным имуществом после совершения сделки (то есть сделка является фиктивной);
- сделка осуществлена без компенсации (отсутствуют доказательства того, что покупатель оплатил полученную недвижимость).
Такие операции могут быть оспорены как в случае приобретения недвижимости после объявления продавца банкротом, так и если операция произошла до подачи заявления на банкротство:
- в пределах одного года — если цена по договору значительно занижена по отношению к рыночной стоимости;
- в пределах трех лет — если доказано, что целью сделки было причинение вреда правам кредиторов на имущество.
При наличии этих признаков заинтересованные лица, которыми могут быть в том числе и кредиторы, налоговые органы, финансовый управляющий, могут приступить к оспариванию сделки.
Срок исковой давности для оспаривания сделок
Судебная практика демонстрирует различные способы применения сроков давности для исков:
- Если речь идет об оспоримых сделках, то здесь установлен срок в 1 год. По разъяснению Верховного суда, арбитражный управляющий имеет право оспорить сделку в пределах года со дня, когда он узнал или мог узнать об основаниях для такого оспаривания. Так же это закреплено в ст. 61.2 и 61.3 Закона о банкротстве.
- В отношении ничтожных сделок период составляет 3 года. Это следует из статьи 181 Гражданского кодекса РФ.
Здесь интересен момент, связанный с отсчетом периода давности исков по отношению к конкурсному управляющему. Отсчет времени начинается не с того момента, когда управляющий мог бы стать осведомленным о причинах для подачи иска (как в случае, если бы он ранее исполнял обязанности временного управляющего), а с даты его официального назначения на должность конкурсного управляющего.
Пункт 32 Постановления Пленума ВАС РФ № 63.
Когда возникает вопрос о ничтожности сделки, её можно признать недействительной без обращения в суд, так как она не имеет юридической силы с самого начала. Впрочем, если кто-то хочет подать иск, он должен это сделать в течение трех лет после выполнения условий этой сделки. Но если кто-то не является участником данной сделки и хочет обратиться в суд, то для него предусмотрен десятилетний период для подачи иска, который отсчитывается от даты исполнения обязательств по этой сделке.
Что происходит, если сделка с банкротом признана недействительной?
Если установится, что сделка недействительна, все операции связанные с перечислением денег, передачей имущества или выполнением каких-либо обязательств в её рамках, признаются несостоявшимися. Все процессы и обязанности должны быть возвращены к тому состоянию, в котором они находились до момента заключения такой сделки.
Кредиторы имеют возможность предъявить свои претензии путём включения их в список требований кредиторов. Они получают право на удовлетворение своих финансовых интересов из активов должника на общих основаниях с кредиторами третьей очереди. Это возможно только если расчёты с такими кредиторами не начались или были завершены до момента регистрации их претензий.
Также сторонам предписывается вернуть всё то, что было получено по сделке. Если контрагенты поступали добросовестно, они должны вернуть все активы обратно в конкурсную массу и заявить о своих правах через регистрацию требований. Для тех же контрагентов, чья добросовестность вызывает сомнения, последствия могут быть гораздо серьёзнее — их претензии будут рассмотрены после удовлетворения запросов всех других кредиторов.
Статья 61.6 Закона о банкротстве.
Если возврат полученного по сделке в натуре невозможен, необходимо возместить стоимость полученного. Это правило распространяется как на действия, прекращающие обязательство, так и на требования другой стороны сделки о возврате имущества или возмещении его стоимости.
Статья 167 Гражданского кодекса РФ.
Меры защиты покупателя от потери жилья
В последних редакциях закона о банкротстве, в частности, изменения в статье 61.6, обеспечивают покупателям следующие гарантии:
- Право на проживание до получения денег.
Покупатель и его семья могут оставаться в жилье до момента получения денежных средств за недействительную сделку. В случае необходимости, срок выселения может быть продлен по решению арбитражного суда на срок до полугода со дня перечисления средств. - Право на повторное приобретение жилья.
Покупатель имеет право заново купить эту же квартиру до того, как она будет выставлена на торги. Цена устанавливается по решению суда, признавшего сделку недействительной. Данное право подкрепляется новым законом, подписанным Президентом РФ, который предусматривает возвращение средств за жилое помещение, уплаченные в рамках недействительной сделки, покупателю, минуя конкурсную массу должника. - Защита добросовестных покупателей.
Важным является определение Верховного Суда, согласно которому жилье нельзя отбирать у добросовестного покупателя и включать в конкурсную массу в случае банкротства продавца.
Таким образрм, покупатели получают возможность не только сохранить право на жилье, но и вновь приобрести его на более выгодных условиях, даже если оно было выставлено на торги после признания сделки недействительной.
В каких случаях проданная банкротом квартира останется за покупателем?
Главное правило, которое следует помнить: если вы действовали добросовестно и не имели отношения к возможным махинациям продавца, то шансы сохранить приобретенную недвижимость значительно возрастают. Добросовестность предполагает, что вы не знали и не должны были знать о финансовых трудностях продавца.
Если квартира была приобретена по рыночной цене или цене, соответствующей текущим ценам на подобные объекты недвижимости в данном регионе, то это хороший аргумент в защиту покупателя. Рыночная стоимость служит подтверждением чистоты сделки и отсутствия намерений обогащения за счет долгов продавца.
В процессе заключения договора следует убедиться в правильности всех данных и указывать реальную стоимость объекта без заведомого занижения. Неправильные данные могут привести к последующей отмене сделки.
Итак, чтобы избежать потери приобретенной квартиры у банкрота:
- Проверяйте информацию о финансовом состоянии продавца.
- Убеждайтесь в том, что цена соответствует рынку.
- Оформляйте все документы корректно.
- Следите за новостями законодательства: порой изменения могут повлиять на уже заключённые сделки.
Будьте осмотрительны и всегда проводите полную проверку перед покупкой — это поможет сохранить ваш спокойствие и новую недвижимость!
