Смена управляющей компании в многоквартирном доме (МКД) должна проводится по определенной процедуре. Ее нарушение дает повод недобросовестным коммунальщикам и дальше обслуживать МКД вопреки желаниям собственников квартиры. Алгоритм действий несложный, может выполняться жильцами самостоятельно без привлечения юристов.
Содержание статьи
Основания для смены управляющей компании
Итак, на первом этапе нужно расторгнуть договор с действующей управляющей компанией (УК). Окончания срока действия такого соглашения – одно из неоспоримых оснований. Но если его нужно ждать долго, основанием для расторжения договора могут стать:
- Некачественные жилищные услуги, которые предоставляет текущая УК;
- Недостаточное освещение мест общего пользования или его отсутствие;
- Снег и наледь с крыш не убирается, нарушаются правила пожарной безопасности;
- Общее имущество содержится в ненадлежащем состоянии;
- Несвоевременное и недобросовестное реагирование на заявления, заявки и жалобы жильцов МКД;
- Полный или частичный отказ в предоставлении по требованию собственников МКД отчета о деятельности УК.
Каждое из оснований досрочного расторжения соглашения нужно подтвердить документально. Для этого можно предварительно обратиться к контролирующим или правоохранительным органам. В случае выявления нарушений со стороны УК на нее будут наложены санкции – административное наказание и штраф.
Факт привлечения УК к ответственности и станет веским основанием для досрочного расторжения договора с ней. Таким образом вся процедура, как поменять управляющую компанию, заключается в трех этапах, а именно:
- Документально зафиксировать основания для расторжения договора с действующей УК;
- Непосредственно расторгнуть соглашение;
- Подписать договор с новой УК.
Если речь идет об досрочном одностороннем отказе от договора с УК, в таком случае требуется соблюдать некоторые требования. В противном случае дальнейшие действия будут признаны незаконными.
Как сменить управляющей компанию в одностороннем порядке?
Процедура регламентирована п.8.2. ст.162 ЖК РФ, применяется в случае нарушения коммунальщиками возложенные на них обязательств. От инициаторов требуется:
- Уведомить всех жильцов об общем собрании не позднее, чем за 10 дней до его проведения;
- Провести собрание при наличии не менее 50% от всех собственников квартир МКД;
- Решение о расторжении действующего соглашения с УК принимается большинством голосов;
- Если решение положительное, о нем в пятидневный срок уведомляется как текущая, так и новая УК, с которой планируется заключать новый договор.
В самом уведомлении жильцам нужно указать не только дату проведения общего собрания. Здесь перечисляются и вопросы, которые будут рассматриваться, а именно:
- О досрочном расторжении действующего соглашения с УК из-за нарушения ею возложенных на нее обязанностей;
- О рассмотрении кандидатур новых УК, с одной из которых придется заключать договор вместо расторгнутого;
- Об определении условий нового договора (объем коммунальных услуг, их стоимость, срок действия соглашения и т.п.);
- Об уполномоченном лице, на которого ложится обязанность оформить процедуру досрочного отказа от действующего договора.
Важно знать! При определении даты расторжения договора учитываются условия договора и законодательства. В частности, передача документов при смене управляющей компании осуществляется за месяц до прекращения действия соглашения. Оформляется актом приема-передачи.
Голоса считаются не по количеству жильцов, а по площади, которую каждый из них занимает. Так, у собственника четырехкомнатной квартиры голос весомее, чем у трех собственников однокомнатных квартир.
Протокол общего собрания собственников
Это важный документ, к оформлению которого нужно подойти ответственно. На начальном этапе обычным голосованием определяются председатель и секретарь собрания. Его результат вносится в протокол, который:
- Ведется в письменной форме;
- Подписывается председателем, секретарем, и членами комиссии, которые ведут подсчет голосов;
- Содержит дату, место проведения, обсуждаемые вопросы, сведения о количестве присутствующих.
Решение жильцов отображается в протоколе. С ним под роспись знакомят всех собственников квартир МКД, включая и тех, кто не принял участие в собрании.
Конкурс по выбору управляющей компании многоквартирным домом
Для выбора новой УК проводится в соответствии с положениями правительственного постановления от 6.02.2006 №75 конкурс по выбору управляющей компании многоквартирным домом. С 2019 года критерии изменились, учитывается только основной перечень работ и услуг, которые предлагают участники конкурса.
Важно знать! Побеждает та компания, у которой этот перечень предлагается по наименьшей стоимости.
К участию в конкурсе допускается только те УК, у которых:
- Отсутствует задолженность перед ресурсоснабжающими компаниями:
- Оплачены назначенные из-за нарушения в деятельности административные штрафы.
Если конкурс не состоялся по каким-то причинам, местная администрация самостоятельно проводит выбор управляющей компании по действующему Жилищному Кодексу. При этом именно администрация определяет минимальный перечень услуг и работ, их тариф.
