В поисках идеального жилья на вторичном рынке, мы часто забываем о таком важном моменте, как проверка законного собственника квартиры. Это может показаться лишь ненужной формальностью, но на самом деле это важный шаг, гарантирующий юридическую безопасность при сделке. В этой статье мы раскроем все тонкости и лайфхаки процесса установления правообладателя недвижимости, и как избежать подводных камней.
Содержание статьи
Зачем проверять, кому принадлежит квартира?
Проверка собственника квартиры необходима в нескольких случаях. Во-первых, это актуально, если продажа осуществляется по доверенности — нужно быть уверенным, что документы подлинные и вы действительно имеете дело с законным представителем владельца.
Также это важно при покупке жилья на вторичном рынке. Убедившись в том, что продавец является настоящим хозяином квартиры, вы избежите множества проблем: от задержек с регистрацией права собственности до возможного аннулирования сделки.
В общем и целом, зная точного собственника недвижимости, можно значительно уменьшить риск столкновения со многими юридическими препятствиями и финансовыми потерями. Проверка легко осуществляется через онлайн-ресурсы или запросы в соответствующие государственные органы.
Как узнать ФИО владельца квартиры?
Покупатели могут узнать информацию о недвижимости, обратившись к данным из Единого государственного реестра недвижимости. Однако начиная с первого марта 2023 года, в связи с изменениями в законодательстве, Росреестр больше не раскрывает данные о владельцах недвижимости в выписках ЕГРН для третьих лиц. Это предпринято для защиты персональных данных. Сейчас выписку, содержащую информацию о собственнике, можно получить только при наличии его разрешения.
Однако эти нововведения имеют и обратную сторону. Теперь потенциальным арендаторам и покупателям жилья приходится немного сложнее – необходимо проводить дополнительные проверки для установления личности собственника перед сделкой. Это может создать новые возможности для обмана со стороны нечестных продавцов или арендодателей.
Только следующие лица имеют возможность запросить выписку в старом формате с личными данными владельца недвижимости:
- Прежде всего это сам владелец. Он может получить полную информацию о своей собственности, включая данные всех со-собственников.
- Супруги собственника.
- Совладельцы объекта.
- Арендаторы могут запрашивать данные об арендодателях и наоборот при условии государственной регистрации договора аренды.
- Наследники имеют доступ к информации о недвижимости после открытия наследства.
- Залогодержатели могут запросить выписку по заложенной недвижимости — например, банк по ипотечной квартире.
- Нотариусы, кадастровые инженеры и представители государства — только по служебным запросам.
- Арбитражные управляющие могут получать данные по имуществу должника-банкрота.
- Владельцы сервитутов также могут быть заинтересованы в данных о соответствующих объектах недвижимости. Если ваш участок граничит с другим или на вашем участке расположено чужое строение (или наоборот), можно запросить соответствующую информацию.
Однако, всё-таки существует несколько способов получения выписки из ЕГРН по чужой недвижимости, содержащей открытые персональные данные владельцев. Для этого необходимо будет наладить контакт с собственником объекта недвижимости.
Для справки! Доступ к ФИО владельцев квартиры без серьезных оснований и без согласия самого владельца – это нарушение закона о конфиденциальности личных данных.
Способ 1. Раскрытие персональных данных владельцем.
Это требует его письменного согласия на предоставление персональных данных в выписке ЕГРН неограниченному кругу лиц. Такое разрешение можно дать, подав заявление в Росреестр или МФЦ.
Что следует учитывать:
- Сведения станут общедоступными на неопределённый срок. Однако после завершения дела по вашему запросу, собственник может их закрыть.
- Если у объекта несколько хозяев, нужно получить разрешение от каждого.
- Владелец может раскрыть данные только по одному из своих объектов или по всем сразу.
Способ 2. Собственник сам запрашивает выписку из ЕГРН.
Прежде всего, объясните продавцу, что это стандартная процедура и ваш интерес к проверке документов – знак серьёзных намерений покупки. Вы можете попросить продавца заказать электронную версию выписки через Госуслуги или бумажную в МФЦ. Стоимость пошлины будет зависеть от типа документа.
Будьте внимательны! Экспресс-выписка бесплатна и оформляется быстрее, но она менее информативна и не имеет QR-кода для подтверждения подлинности.
Важные моменты:
- Выписка быстро устаревает. Данные могут измениться уже через несколько дней.
- Может потребоваться повторная выписка перед самой сделкой для актуальности данных.
- Проверяйте выписку на наличие QR-кода или используйте сервис Госуслуг для подтверждения её достоверности.
Убедите продавца, что получение актуальной и полной выписки — это его же интерес в качестве гарантии прозрачности сделки и защиты от возможных претензий в будущем.
Способ 3. Через нотариуса.
Данный способ доступен в слующих ситуациях:
- Защита прав и интересов.
Если у вас есть спор по границам земельного участка или случился конфликт со следствиями затопления вашей квартиры, то можно обратиться к нотариусу. Нотариус заполнит заявление о предоставлении данных из ЕГРН для разрешения спорной ситуации. - Проведение сделки.
Для осуществления перехода прав на жильё потребуются данные текущего хозяина объекта недвижимости. В этом случае нотариус сам запросит нужную информацию при удостоверении договора.
Способ 4. Через БТИ.
Для объектов, права на которые были оформлены до введения ЕГРН в 1998 году, сведения можно получить в Бюро технической инвентаризации. Хотя большинство данных уже переведено в электронный вид, некоторые архивные записи могут храниться только в БТИ.
Имейте в виду, что информацию от БТИ могут получить лишь собственники недвижимости или заинтерсованные лица в ходе судебного процесса. Такой подход будет удобен для владельцев долей, которые стремятся выяснить информацию о всех правообладателях квартиры или дома.
Способ 5. Через налоговую.
Налоговые органы владеют актуальной информацией о собственниках недвижимости для целей налогообложения. Однако доступ к этой информации ограничен и предназначен в основном для государственных и правоохранительных нужд.
Способ 6. Через онлайн-платформы для проверки собственников
С ростом интернет-технологий появилась возможность использовать онлайн-платформ для проверки недвижимости и её владельцев. Вот несколько таких сервисов, которые могут пригодиться как профессионалам рынка, так и обычным гражданам.
- CheckPerson – сервис, который предоставляет отчеты о благонадежности собственника. Здесь можно проверить паспортные данные, наличие долгов перед кредиторами или государством, участие в судебных разбирательствах и даже факты розыска.
- RealtyCloud агрегирует информацию из более чем 20 официальных источников. Один из самых широких инструментариев для получения данных о недвижимости: начиная от данных о текущем владельце до наличия обременений на объекте. Отчеты RealtyCloud также содержат информацию о кадастровой стоимости объекта и его долгах.
- На сайте Roscadaster можно заказать выписку из ЕГРН за короткое время – всего за 5-30 минут. Это удобно при необходимости оперативно получить данные по объекту или его владельцу. Кроме того, сайт предусматривает полный возврат денег в случае отсутствия информации или технических ошибок.
- Платформа Reestrgos.com направит пользователя к полезным ресурсам для всесторонней проверки недвижимости: Фонду реновации, Росреестру, Федресурсу и другим авторитетным базам данных.
На что стоит обратить внимание при проверке?
При проверке недвижимости и её собственников, определённые сведения из выписки ЕГРН могут выступать как «красные флаги», указывая на потенциальные проблемы или риски. Вот основные моменты, на которые следует обратить внимание:
- Любые несоответствия в ФИО собственника, паспортных данных, и другой информации могут свидетельствовать о попытке мошенничества. Важно убедиться, что все данные в документах идентичны информации, предоставленной в ЕГРН.
- Если среди собственников есть несовершеннолетние лица, будьте готовы к тому, что процесс продажи может затянуться из-за необходимости получения разрешения от органов опеки.
- Обременения на объект недвижимости, аресты или ипотека, могут стать препятствием для совершения сделки. По закону, сделка с обременённой недвижимостью может быть признана недействительной, если обременение не будет снято в процессе сделки.
- Обратите внимание на наличие отметки о запрете проведения государственной регистрации без личного участия собственника. Это особо актуально, если квартира продается по доверенности.
- Уточняйте информацию о любых поступивших заявлениях на регистрационные действия по данной недвижимости.
- Судебные разбирательства, в которых участвует собственник, особенно те, что касаются банкротства или задолженностей, должны вызывать бдительность. Информация о судебных делах может указывать на финансовую нестабильность собственника.
- Убедитесь, что характеристики объекта соответствуют указанным в выписке.
Каждый из этих пунктов может иметь серьёзные последствия для юридической чистоты вашей будущей покупки. Никогда не стесняйтесь задавать продавцу или его представителю все интересующие вас вопросы – лучше перебдеть чем недобдеть!