В соответствии с жилищным законодательством РФ на общем собрании жильцы могут выбрать способы управления МКД (многоквартирным домом). Впоследствии, если выбранный вариант оказался неэффективным, жильцы могут по аналогичной процедуре, через собрание, изменить способ управления на приемлемый. Всего их три. Ниже подробнее об особенностях каждого из них.
Содержание статьи
Непосредственное управление многоквартирным домом (НУ)
Регламентируется порядок выбора способа управления многоквартирным домом положениями Жилищного Кодекса (ЖК) и Гражданского Кодекса (ГК) РФ. Один из возможных вариантов – непосредственное управление жилой недвижимостью в МКД (ст.161 ЖК). Допускается в том случае, если в нем не более 30 квартир.
Порядок управления следующий:
- Из жильцов на общем собрании выбирается наиболее ответственный и подготовленный;
- Он наделяется полномочиями в соответствии с письменной доверенностью.
На основании этой доверенности ответственное лицо может заключать соглашения с третьими лицами. Преимущество этого способа:
- Экономия на дополнительных расходах, которые потребуются для оплаты услуг управляющей компании;
- Часть технического обслуживания МКД можно выполнять силами жильцов или тщательно подобранными подрядчиками, что снижает стоимость содержания дома;
- С организациями, предоставляющими ресурсы, каждый владелец жилья заключает отдельный договор. За задолженность, которая возникает у отдельных жильцов МКД, он ответственности не несет.
В таком способе управления есть и недостатки. И они существенные:
- Для решения каждого вопроса нужно проводить общее собрание собственников жилья, что неудобно. И не всегда удается собрать необходимое количество владельцев;
- Нельзя рассчитывать на средства, которые выделяются Фондом содействия реформирования ЖКХ для проведения капитального ремонта.
Чтобы повысить эффективность управления МКД, при этом не обращаться к услугам управляющей компании, можно выбрать другой способ – товарищество собственников жилья (ТСЖ) или жилищный кооператив (ЖК).
Товарищество собственников жилья (ТСЖ) и жилищный кооператив (ЖК)
Эти формы управления многоквартирным домом регламентируются ст.ст. 44, 46 ЖК и ст.ст.50, 291 ГК. Обязательное условие – получено согласие не менее 50% владельцев квартир МКД. При этом проводится регистрация в виде некоммерческой организации.
Для справки! С сентября 2014 года на замену ТСЖ пришли товарищества собственников недвижимости (ТСН). При этом уже действующие на тот момент ТСЖ перерегистрировать не нужно.
В соответствии с положениями ст.135 ЖК ТСН/ТСЖ решает следующие задачи:
- Управляет совместным имуществом МКД;
- Создает, содержит, сохраняет и приращивает общее имущество;
- Предоставляет коммунальные услуги;
- Реализует другую деятельность, которая направлена на эффективное управление МКД и использование его общего имущества.
ТСН/ТСЖ имеет право не только своими силами оказывать услуги по управлению общим имуществом МКД. При необходимости у этой некоммерческой организации есть полномочия для привлечения к этой деятельности управляющие компании. Но в этом случае за последней контроль осуществляет именно товарищество, а не жильцы.
В отличие от непосредственного управления, организация ТСН/ТСЖ потребует более высоких расходов. Они потребуются на содержание штата работников. Преимущество – прямое управление со стороны собственников, эффективная защита их интересов перед поставщиками воды, электричества, газа и тепла.
Управляющая компания (УК)
Если жильцам сложно договориться, не получается по каждому вопросу собирать собрание, выбор способа управления многоквартирным домом очевиден – управляющая компания. Это обязательно должно быть коммерческое предприятие, которое осуществляет деятельность по управлению МКД на основании лицензии.
Порядок действий следующий:
- Организуется общее собрание собственников квартир МКД;
- На нем приходят к выводу о необходимости привлечь управляющую компанию (УК);
- Выбирается конкретная организация, с которой согласовываются условия соглашения и стоимость услуг как за содержание МКД, так и за его ремонт.
Для справки! Договор с УК заключается каждым собственником жилья. Его условия указываются в решении, принятом на общем собрании.
Срок действия договора с УК не может быть меньше 1 года. Максимальный срок такого соглашения – 5 лет. Также положениями ст.162 ЖК предусмотрено, что владельцы квартир МКД могут расторгнуть такое соглашение. Для этого должны быть основания, которые содержит ГК, ЖК и другие нормативно-правовые акты, а также сам договор с УК.
Например, если УК не выполняет условия соглашения, собственники квартир могут:
- Созвать общее собрание владельцев;
- Принять на нем решение об одностороннем отказе исполнять со своей стороны подписанный с УК договор;
- Выбрать другую УК или иной способ управления МКД.
При желании, они могут выбрать смешанные формы управления имуществом многоквартирного дома. Например, часть услуг передать под УК, остальные задачи реализовывать в рамках ТСН/ТСЖ. Считается наиболее перспективным вариантом. Каждый из способов имеет преимущества и недостатки. Предпочтение отдается после анализа деятельности управляющих компаний и действий соседних МКД, рационального изучение всех положительных и отрицательных отзывов.
