ЖСК – это жилищно-строительный кооператив, который добровольно создается гражданами для строительства многоквартирного дома (МКД). Другие цели, которые преследует ЖСК, – благоустройство придомовой территории МКД, эффективное решение других проблем, которые возникают у собственников квартир.
Содержание статьи
Организация жилищно-строительного кооператива (ЖСК)
Создается такой кооператив как некоммерческая организация. Цель его создания не направлена на получение выгоды, извлечения прибыли в ходе непосредственной деятельности. Члены ЖСК планируют получить готовое жилье, пригодное к комфортному проживанию людей.
Для справки! Деятельность ЖСК регламентируется Законом о жилищных накопительных кооперативах от 30.12.2004 (№ 215-ФЗ). Последняя редакция нормативно-правового акта от 27 июня 2019 года.
Организационно-правовая форма ЖСК – это потребительский кооператив. Его деятельность регламентирована положениями гл.11 ЖК РФ. Объединяет не только физические, но и юридические лица.
Чтобы организовать ЖСК необходимо:
- Организовать общее собрание членов жилищного кооператива, на котором должны присутствовать все собственники квартир или участники строительства;
- На собрании принимается решение, которое оформляется протоколом, подписанное каждым собственником или участником;
- Здесь же представляется на обсуждение устав жилищного кооператива, утверждаются его положения.
После этого подаются документы на регистрацию юридического лица, заводится расчетный счет в банке. В орган регистрации направляются следующие документы:
- Заявление о государственной регистрации (форма № 11001);
- Решение о создании ЖСК, отображенное в протоколе общего собрания (оригинал или копия, заверенная у нотариуса);
- Утвержденный собственниками устав ЖСК в двух экземплярах, листы каждого прошиты и пронумерованы;
- Квитанцию об уплате госпошлины за регистрацию ЖСК в размере 4 т.р.
Для справки! Органы управления жилищным кооперативом – правление, его председатель – утверждаются на общем собрании учредителей ЖСК.
Количество участников/учредителей ЖСК не может превышать числа квартир в МКД. Каждый из них вносит оговоренную сумму на банковский счет. Именно отсюда берутся деньги на строительство МКД.
В дальнейшем учредители имеют право осуществлять контроль над строительством, собирать общие собрания, обсуждать важные вопросы, вносить предложения, корректировать ранее принятые решения. После окончания строительства учредители получают долю жилья пропорционально внесенных денежных средств.
Разница между ЖСК И ЖК
ЖК – это жилищный кооператив. Как и ЖСК является некоммерческой организацией. Но эти понятие не тождественные, между ними есть различия. В ЖСК речь ведется о строительстве МКД. То есть, учредители озабочены непосредственно постройкой здания, введением его в эксплуатацию.
Члены ЖК занимаются исключительно финансовыми вопросами. То есть, сбором, привлечением денег для покупки уже готовой жилой недвижимости. Во всем остальном, включая органы управления, порядок организации и осуществления деятельности, разницы между ЖК и ЖСК нет. Закон о жилищных кооперативах регулирует деятельность обеих организаций.
Преимущества ЖСК
Организуя ЖС,К его учредители получают следующие преимущества:
- У них есть возможность рассрочки оплаты возводящегося жилья на выгодных условиях;
- После введения дома в эксплуатацию право на управление им переходит ЖСК;
- Страхует на случай банкротства застройщика – ЖСК смогут завершить строительство объекта.
- Учредители могут принимать непосредственное участие в строительстве МКД;
- Внесенные средства (паевые взносы) налогом не облагаются.
Застройщики предоставляют учредителям ЖСК выгодные условия рассрочки. Ее сроки могут достигать до 10 лет. В случае с договором долевого участия (ДДУ) они ограничиваются 1-3 годами.
Для справки! Такой расчет наиболее выгоден в сравнении с ипотекой, при которой за 10 лет заемщик переплатит 100% стоимости жилья.
Кроме того, часть суммы учредители могут выплачивать уже после того, как вселились в квартиры. При ДДУ такая форма расчета не предусмотрена. После введения обязательного использования эскроу-счетов, участник долевого строительства обязан до окончания строительства перечислить на банковский счет всю сумму по ДДУ.
Переход обязанностей в ЖСК по управлению МКД сразу после введения его в эксплуатацию – выгодное решение. Для создания ТСН – товарищества собственников недвижимости, потребуется время. В этот промежуток дом остается без надлежащего управления, что может повлечь нежелательные последствия, задолженность.
Если застройщик обанкротился, ЖСК может обратиться к другому подрядчику. Участники долевого строительства этого сделать не смогут. Эскроу-счета защищают их вклады, вложенные деньги вернутся со временем, однако:
- Дольщики потеряют на инфляции – на размещенные на эскроу-счетах проценты не начисляются;
- После возврата денег их придется вкладывать в новое строительство. А это потеря времени, в течение которого цены на недвижимость растут.
Учредители ЖСК получают доступ к финансовой отчетности и первичным бухгалтерским документам подрядчика, а также самого кооператива. Весь процесс для них прозрачен, они вправе вносить необходимые коррективы, принимать решения на промежуточных этапах строительства, включая переизбрание правления.
Минусы жилищно-строительного кооператива
Есть и недостатки у ЖСК, а именно:
- Отсутствие требования к государственной регистрации покупки недвижимости через кооператив. Этим пользуются мошенники, растет риск потери денег;
- Если сроки строительства нарушены, ЖСК не несет за это ответственности. Для сравнения – по ДДУ застройщик выплачивает неустойку за каждый просроченный день;
- Конечную стоимость жилой площади в договоре установить нельзя.
Кроме того, процедура продажи квартир, осуществляемая через ЖСК, недостаточно регламентирована на законодательном уровне. Здесь также есть риск мошенничества и недобросовестности, из-за чего стоимость квартир, построенных ЖСК, могут снижаться, их реализация затрудняется.
Недостатки устраняются за счет тщательной работы профессиональных юристов. Их привлечение требуется на стадии принятия решения о регистрации ЖСК. Такой подход позволяет отработать грамотный учредительный документ жилищного кооператива, минимизировать риски, повысить эффективность управления строительством МКД.
