Как продать квартиру в ипотеке?

Продажа квартиры — это всегда важное и ответственное решение, а если ваша недвижимость еще находится в ипотеке, задача усложняется дополнительным рядом ограничений. Многие собственники задаются вопросом: «Можно ли продать квартиру, не дожидаясь полного погашения ипотечного кредита?». Ответ утвердительный — да, можно. В этой статье мы разберем все тонкости такой сделки, выясним условия банков и правовые факторы процесса продажи.

Можно ли продать квартиру в ипотеке?

Продажа квартиры, взятой в ипотеку, возможна, но требует соблюдения определенных условий и процедур. В России это регулируется Федеральным законом от 16 июля 1998 года №102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”. Согласно этому закону, продажа заложенной недвижимости может быть осуществлена только с согласия банка-залогодержателя.

Пока задолженность по ипотеке не будет полностью погашена, право собственности на жильё остается обремененным. Это означает, что информация о залоге фиксируется в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), и Росреестр не сможет перерегистрировать объект на нового владельца без разрешения банка.

Чтобы начать процесс продажи квартиры в ипотеке, необходимо подать запрос в банк, где была оформлена ипотека. Обычно получение официального ответа от финансового учреждения занимает до месяца. Банк рассматривает вашу заявку и принимает решение о возможности продажи объекта недвижимости.

Если банк дает согласие на продажу квартиры, далее можно искать покупателя. Обычно покупатели таких объектов соглашаются либо на полное погашение остатка ипотеки за счет своих средств либо на оформление новой ипотеки для покупки этой же квартиры.

Важно! При продаже квартиры с обременением все условия сделки должны быть четко прописаны и согласованы всеми сторонами — продавцом, покупателем и банком. Это поможет избежать недоразумений и юридических проблем в будущем.

Способы продажи квартиры в ипотеке

Продажа квартиры, обремененной ипотечным кредитом, может показаться сложной задачей. Однако существует несколько способов, которые помогут вам реализовать недвижимость с минимальными трудностями.

Продажа квартиры с досрочным погашением ипотеки

Это подразумевает полное закрытие кредита до момента продажи жилья. Алгоритм действий:

1. Уведомить банк о вашем намерении досрочно закрыть ипотечный кредит, сделать это необходимо за 30 дней, что предписано пунктом 2 статьи 810 Гражданского кодекса РФ.
2. Оформить предварительное соглашение о продаже жилья с будущим владельцем, взяв в качестве залога сумму, равную текущей задолженности по ипотеке.
3. Использовать полученный залог для погашения оставшегося долга перед финансовым учреждением.
4. Произвести процедуру снятия обременения с квартиры.
5. Подписать основной договор купли-продажи.
6. Завершить процедуру продажи недвижимости уже без каких-либо обременений.

Не забывайте проверять условия вашего ипотечного договора на предмет особых условий по досрочному погашению: к примеру, банк может изменить уведомительный период или установить другие требования.

В таких сделках права продавца защищены законодательством, а все потенциальные риски ложатся на плечи покупателя.

Продажа с погашением ипотеки по ходу сделки.

Здесь долг по ипотечному кредиту гасится в момент продажи недвижимости. В данном случае следует пройти несколько этапов:

1. Предварительно урегулировать вопрос с банком о возможности продажи заложенной недвижимости.
2. Отыскать заинтересованного в покупке лица.
3. Получить из банка справку о текущем размере ипотечного долга для её последующей передачи покупателю.
4. Оформить договор купли-продажи, где будут чётко прописаны все нюансы операции, а также временные рамки перехода прав собственности.
5. Покупатель должен осуществить два платежа через банк:
   • сумму для погашения оставшегося кредитного долга;
   • оставшуюся часть стоимости жилья напрямую продавцу.

Как только произойдет регистрация сделки, вырученные от продажи деньги уйдут на то, чтобы закрыть ипотечный долг продавца перед банком — это будет расцениваться как залоговый взнос по условиям договора купли-продажи. После этого бремя ипотеки будет снято и объект недвижимости полностью перейдет под контроль нового хозяина.

Весь процесс находится под пристальным надзором банка, что гарантирует безопасность операции для обеих сторон: покупатель защищен от возможного неисполнения обязательств со стороны продавца, а тому в свою очередь не придется опасаться изменений условий со стороны покупателя.

Переоформление ипотеки на покупателя

В данном способе ипотечный кредит текущего владельца квартиры передается новому владельцу. Вместе с обязательствами по ипотеке покупатель также получает право собственности на жилье. Алгоритм действий:

• Сначала оповестите банк о вашем желании продать жильё и дождитесь разрешения от кредитора.
• Затем нужно найти покупателя, который согласится взять на себя обязательства по ипотечному кредиту.
• После этого покупатель должен предоставить в банк все необходимые подтверждающие финансовую надёжность документы. Список этих документов можно уточнить непосредственно в кредитной организации.
• Оформление сделки происходит через банк, где покупатель становится новым заемщиком.
• Как только все будет утверждено, вы получите сумму, равную стоимости жилья за вычетом оставшейся задолженности по ипотеке.
• Не забудьте также переоформить право собственности через МФЦ или Росреестр.

Весь процесс будет проходить под контролем банка. Здесь важно проверить соответствие потенциального покупателя требованиям банка ещё до заключения каких-либо соглашений.

Обычно, если вы продаете квартиру, взятую в ипотеку, это не слишком выгодно для вас как для продавца. Скорее всего, сумма от продажи окажется меньше той, которую вы изначально заплатили за жилье, учитывая все проценты по ипотеке.

Реализация квартиры банком

Если у заемщика накопился значительный долг по ипотечному кредиту, банк имеет право продать его квартиру. Продажа происходит путем аукциона на специализированных сайтах. Вырученные от продажи средства направляются на покрытие:

• расходов на судебные процессы;
• оплату услуг по проведению аукциона;
• оставшейся задолженности по ипотеке.

Если после всех уплат остается излишек, он перечисляется заемщику. Такой метод применяется банком только в крайнем случае. В случае незначительной просрочки по платежам возможно договориться с банком о временной отсрочке выплаты задолженности.

Какие нужны документы для продажи?

Прежде всего, рекомендуется обратиться в банк, выдавший ипотеку. Там вам предоставят полный список необходимых бумаг. Однако основные документы обычно включают:

1. Личный паспорт РФ.
2. Документ о праве собственности.
3. Выписка из ЕГРН (актуальная 1 месяц).
4. Технический паспорт на квартиру.
5. Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам (действительна в течение 10 дней).
6. Справка формы №9 о лицах, зарегистрированных в жилом помещении (действительна 10 дней).
7. Разрешение от второго супруга или заявление от продавца, что в период покупки недвижимости он не находился в законном браке. Оба эти документа требуют заверения у нотариуса.
8. Разрешение от органов опеки при наличии несовершеннолетних детей.

В зависимости от конкретной ситуации могут потребоваться дополнительные бумаги:

• Свидетельства о рождении детей, имеющих долю в квартире.
• Справки ПНД и НД (психоневрологический и наркологический диспансеры), подтверждающие отсутствие регистрации продавца в специализированных медучреждениях.

В Москве и некоторых других регионах существует возможность оформления единого жилищного документа (ЕЖД) через МФЦ. ЕЖД содержит всю необходимую информацию для сделки и значительно упрощает процесс подготовки документов.

На что нужно, а на что не нужно разрешение банка?

Получить разрешение от банка для продажи квартиры, взятой в ипотеку, потребуется в таких случаях:

1. Ограничения кредитного соглашения.
   Если в вашем кредитном договоре прописан запрет на передачу недвижимости другим лицам (будь то продажа, дарение или иной способ) без письменного согласия банка, вам обязательно понадобится такое разрешение. Это условие часто включается в договоры для защиты интересов кредитора.
2. Недвижимость под залогом.
   Когда квартира находится в залоге у банка по ипотечному кредиту, вы не можете свободно распоряжаться ею до полного погашения задолженности. В этом случае банк имеет право наложить ограничения на любые операции с недвижимостью.

В некоторых случаях банк сам может осуществлять продажу вашей недвижимости. Например, если новый покупатель готов внести полную сумму наличными или оформить ипотеку в том же банке. В таких ситуациях формальное разрешение от банка может не потребоваться — достаточно будет уведомить его о сделке.

Каждый случай продажи ипотечной квартиры рассматривается банком индивидуально. Решение о предоставлении или отказе в разрешении зависит от множества факторов:

• Как будет проводиться сделка;
• Насколько регулярно выплачивались проценты по кредиту;
• Состояние и доходность объекта недвижимости.

Банк всегда стремится защитить свои интересы и минимизировать риски невозврата кредита. Поэтому важно заранее обсудить все детали с вашим кредитным менеджером и получить необходимую консультацию.

Можно ли продать ипотечную квартиру, если был использован материнский капитал?

Конечно, продажа квартиры в данном случае возможна, однако существуют определенные требования и ограничения:

1. Квартира должна быть оформлена в долевую собственность на всех членов семьи. Это означает, что владельцами долей должны стать родители и все дети. Размер каждой доли определяется пропорционально части стоимости жилья, покрытой материнским капиталом.
2. Для продажи квартиры необходимо получить разрешение от органов опеки. Опека должна удостовериться в том, что условия проживания детей после продажи не ухудшатся и что их права будут защищены в новом жилье. Без этого разрешения сделка может быть признана недействительной.
3. Если квартира находится в ипотеке, потребуется согласие банка на продажу недвижимости и перевод кредитных обязательств на нового покупателя (если стороны выберут этот путь). Банк должен убедиться в надежности новой сделки и платежеспособности покупателя.
4. Если часть ипотеки была погашена за счет материнского капитала, родители обязаны выделить детям их доли в новой недвижимости. Это обязательство должно быть заверено у нотариуса и выполнено не позднее шести месяцев после освобождения жилья от залога.

Несоблюдение условий разрешения органов опеки или злоупотребление использованием маткапитала может привести к серьезным последствиям: сделка может быть признана недействительной или последуют меры со стороны прокуратуры за нарушение прав ребенка.

В итоге, продажа квартиры с использованием материнского капитала возможна при соблюдении всех вышеуказанных условий. Важно тщательно подготовиться к этому процессу и обеспечить защиту прав всех членов семьи для успешного завершения сделки.

Как снять обременение с квартиры?

Чтобы снять обременение после того, как кредит будет выплачен, вам нужно сделать следующее:

1. Удостоверьтесь в полном погашении долга. Это можно проверить в вашем банке или через личный кабинет на сайте банка.
2. Если при оформлении ипотеки была выдана закладная, вам необходимо обратиться в банк и написать заявление на ее получение. Не забудьте взять с собой паспорт. Банк должен передать вам закладную с пометкой о выполнении обязательств по кредиту.
3. Попросите у банка две справки: превая — о полном погашении задолженности по кредиту, вторая — о подтверждении отсутствия долга на кредитном счете. Эти документы понадобятся для дальнейших действий.
4. Подайте заявление на снятие обременения по ипотеке из регистрационных записей ЕГРН. При себе необходимо иметь: паспорт, закладную со штампом банка, а также вышеупомянутые справки.

Важно! Эта процедура проводится бесплатно и занимает около пяти дней.

После подачи заявления рекомендуется проверить факт снятия обременения. Это можно сделать через портал «Госуслуги» или лично посетив МФЦ и заказав выписку из ЕГРН.

Если закладная не использовалась при оформлении ипотеки, процесс может немного отличаться. Некоторые банки самостоятельно отправляют запросы на удаление записи об ипотеке в Росреестр или требуют подачи коллективного заявления через МФЦ. Рекомендуется уточнить точные шаги непосредственно у вашего кредитора.

Какие нужно заплатить налоги при продаже ипотечной квартиры?

Этот вопрос волнует многих владельцев недвижимости, особенно тех, кто планирует продать жилье раньше пяти лет с момента покупки. Давайте разберемся во всех нюансах.

Когда вы продаете квартиру, которую приобрели в ипотеку и владеете ею менее пяти лет, государство обязывает вас уплатить подоходный налог по ставке 13%. Период владения имуществом начинается с даты регистрации права собственности, указанной в выписке из ЕГРН или другом документе о регистрации права.

Чтобы подсчитать сумму налога при продаже квартиры, принимается в расчет покупная цена без учета процентов по кредиту. Вот формула расчета:

Налог = (полученная от продажи сумма минус цена покупки и выплаченные проценты) * 13%.

Пример расчета.
Вы купили квартиру за 4 миллиона рублей и выплатили банку еще 500 тысяч рублей процентов по кредиту. Спустя два года вы решили продать эту квартиру за 6 миллионов рублей.
Расчет:
Сумма, с которой будет удержан налог = 5 миллионов (цена продажи) — 4 миллиона (цена покупки) — 500 тысяч (проценты) = 500 тысяч.
Размер налога = 500 тысяч умножаем на ставку налога 13% = 65 тысяч рублей. Именно такую сумму придется уплатить в ФНС.

Для справки! Если стоимость проданной недвижимости не превышает её первоначальную стоимость покупки, то налог уплачивать не требуется.

Однако стоит помнить: преднамеренное снижение цены продажи может повлечь за собой штрафные меры со стороны налоговой службы.

Есть ситуации, когда налоговые обязательства не возникают:

• Если квартира является единственной собственностью лица.
• Если квартира была получена по наследству или в дар от близкого родственника и с момента приобретения прошло более трех лет.

Нужно ли возвращать налоговый вычет?

Прежде чем ответить на главный вопрос, напомним, что такое налоговый вычет. Налоговый вычет — это возможность уменьшить налогооблагаемую базу на определённую сумму расходов. При покупке недвижимости можно получить два вида имущественных налоговых вычетов:

1. Вычет по стоимости приобретаемой недвижимости — максимальный лимит такого вычета составляет 2 миллиона рублей. Это позволяет вернуть до 13% от этой суммы (максимум до 260 тысяч рублей).
2. Вычет по уплаченным процентам по ипотеке — здесь предел установлен в размере до 3 миллионов рублей. Соответственно вернуть можно до 390 тысяч рублей.

Кому положен налоговый вычет?
Каждый из супругов имеет право воспользоваться имущественным налоговым вычетом независимо от того, кому принадлежит имущество. Это значит, что оба супруга могут претендовать на сумму до 2 миллионов рублей каждый даже при совместной покупке квартиры.

Нужно ли возвращать налоговый вычет при продаже квартиры?
Ответ однозначный — нет, не нужно. Полученные вами имущественные налоговые вычеты остаются за вами даже после продажи имущества. Налоговое законодательство РФ не содержит требований о возврате этих средств государству после реализации имущества.

Пример.
Предположим, что квартира была куплена за 5 миллионов рублей и был получен максимальный имущественный налоговый вычет в размере 260 тысяч рублей (13% от 2 миллионов). Если спустя некоторое время квартиру продали за ту же сумму или выше, вам не придётся возвращать эти деньги государству.

Важно отметить несколько моментов:

• Право на получение имущественного налога не связано с правом распоряжения имуществом.
• Главное — подтвердить затраты после приобретения объекта и правомерно использовать своё право на льготу.
• Если использованная часть вашего права оказалась меньше установленного предела (например, если стоимость жилья ниже), разницу можно использовать для следующей покупки недвижимости.

Таким образом, продажа квартиры никак не влияет на необходимость возврата ранее полученного имущественного налога. Вы можете спокойно продавать свою недвижимость без опасений потерять уже полученные средства от государства.

В заключение статьи, продажа квартиры в ипотеке — это допустимая процедура, которая требует взвешенного подхода и согласования с банком-кредитором. Несмотря на сложности, связанные с необходимостью погашения оставшейся задолженности перед банком и потенциальными финансовыми потерями для продавца, это может стать выходом из различных жизненных обстоятельств или возможностью переехать в новое жильё. Обращение к опытным риэлторам или юристам поможет минимизировать риски и ускорить процесс продажи.